2026년 9월부터 임차인의 전세보증금을 공공기관이 직접 관리하는 새로운 임대차 제도인 ‘전월세 안심신탁’이 추진됩니다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 마련한 이 제도는 전세를 원하는 임차인에게는 보증금 반환에 대한 불안을 낮추고, 임대인에게는 월세처럼 매월 안정적인 수익을 제공하는 것이 핵심입니다.
전월세 안심신탁이란?
기존 전세계약에서는 임차인이 전세보증금을 집주인에게 지급합니다. 계약이 끝나면 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 구조이기 때문에 임대인의 자금 사정이나 주택의 권리관계 등에 따라 보증금을 돌려받지 못할 가능성을 걱정해야 했습니다.
전월세 안심신탁은 이 구조를 바꾸는 제도입니다.
임대인과 임차인, HUG 등 전월세 안정화기구가 3자 계약을 체결하고, 임차인은 전세보증금 전액을 임대인이 아니라 기구가 지정한 계좌에 예치합니다. 이후 기구가 전세금을 운용해 발생한 수익을 임대인에게 월세와 비슷한 형태로 지급하고, 임대차계약이 끝나면 임차인에게 전세보증금을 반환하는 방식입니다.
쉽게 표현하면 “임차인은 전세로 살고, 전세금은 HUG가 관리하며, 임대인은 전세금 운용수익을 월세처럼 받는 구조”라고 이해하면 됩니다.
전월세 안심신탁은 어떻게 운영될까?
예를 들어 전세금이 2억 원인 주택이라고 가정해 보겠습니다.
일반적인 전세계약이라면 임차인이 2억 원을 집주인에게 지급합니다. 하지만 안심신탁에서는 임차인이 2억 원을 HUG가 지정한 계좌에 예치합니다.
그다음 HUG 등 전월세 안정화기구가 해당 자금을 운용하고, 여기서 발생한 수익을 임대인에게 약정된 방식으로 지급합니다. 계약이 종료되면 임차인은 기구로부터 전세보증금을 직접 돌려받게 됩니다.
정부가 제시한 사례에서는 전세금 2억 원에 연 3.97% 수준의 평균금리를 적용할 경우 임대인이 월 약 73만 원 수준의 운용수익을 받을 수 있는 것으로 설명됐습니다. 다만 실제 적용 수익률이나 지급액은 최종 사업조건에 따라 달라질 수 있습니다.
임차인에게 어떤 장점이 있을까?
가장 큰 장점은 전세보증금 반환 위험을 낮출 수 있다는 점입니다.
전세사기나 임대인의 자금 문제로 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 걱정하는 임차인이라면 전세금을 임대인에게 직접 맡기지 않고 공공기관이 관리한다는 점이 큰 차이점이 될 수 있습니다. 계약이 끝난 후에도 기구가 임차인에게 보증금을 반환하는 구조입니다.
또한 기존 월세보다 주거비 부담이 낮아질 가능성도 있습니다. 정부는 주택가격 3억 원, 전세가 2억 원인 사례에서 기존 보증금 1,000만 원에 월세 74만 원을 부담하던 임차인이 안심신탁을 이용하면 월 부담액이 약 53만 원 수준으로 낮아질 수 있다고 설명했습니다.
임대인에게도 어떤 혜택이 있을까?
임대인 입장에서는 전세보증금을 직접 받아 운용할 수 없다는 단점이 있지만, 대신 매월 안정적인 운용수익을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 월세 임대에서 발생할 수 있는 월세 연체나 공실에 대한 부담을 줄일 수 있도록 설계됐습니다. 정부는 참여 임대인에게 안정적인 월 수익 지급과 함께 세제 혜택 등의 인센티브도 제공할 계획이라고 밝혔습니다.
즉 임차인은 ‘월세 부담’을 낮추고, 임대인은 ‘월세 연체·공실 위험’을 줄이는 것이 이 제도의 주요 목표라고 볼 수 있습니다.
누가 신청할 수 있을까?
전월세 안심신탁은 모든 집주인에게 의무적으로 적용되는 제도가 아닙니다. 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식으로 추진됩니다. 소득이나 자산에 따른 별도 제한 없이 일반 임대인과 임차인을 대상으로 모집할 예정입니다.
주택 유형이나 지역에도 원칙적으로 별도의 제한을 두지 않고 사업을 추진하되, 초기에는 시세 20억 원 이하 주택을 우선 대상으로 시행할 예정입니다. 또한 시세에 비해 전세금이 지나치게 높은지, 위반건축물인지 등의 기본적인 검증 절차를 거칩니다.
전월세 안심신탁 신청 일정은?
현재 발표된 일정에 따르면 2026년 9월 중 HUG 누리집 등을 통해 모집공고가 진행될 예정입니다. 이후 10월에 사업 신청을 받고, 11월부터 HUG·임대인·임차인 간 3자 계약을 체결하며, 12월부터 순차적으로 입주와 임대인 수익 지급이 진행될 계획입니다.
따라서 전월세 안심신탁에 관심이 있다면 2026년 9월 이후 HUG와 국토교통부의 공식 모집공고를 확인하는 것이 중요합니다.
전월세 안심신탁의 핵심 정리
전월세 안심신탁은 단순한 전세보증상품과는 성격이 다릅니다. 전세보증금을 HUG 등 안정화기구에 예치하고 이를 운용해 임대인에게 수익을 지급하는 새로운 임대차 모델입니다.
임차인에게는 전세보증금 반환 위험을 낮출 수 있다는 점이 가장 큰 장점이고, 임대인에게는 월세처럼 정기적인 수익을 받을 수 있다는 것이 핵심입니다. 특히 전세를 선호하지만 보증금 안전성이 걱정되는 사람, 월세 대신 상대적으로 낮은 주거비를 원하는 사람에게 새로운 선택지가 될 수 있습니다.